Gayrimenkul yatırımı: Uzun vadeli ve karlı yatırım

Gayrimenkul yatırımı, denenmiş ve kanıtlanmış bir finansal gelişim yöntemidir. Ayrıca portföyünüzü çeşitlendirmenin de akıllı bir yoludur. İşte size ilgi çekici bir örnek: Apple’ın ortak kurucusu Steve Jobs California, Los Altos’ta mütavazı bir dairede büyüdü. Bu dairede Jobs ve Steve Wozniak ilk bilgisayarlarını kurdular. Bu bilgisayar, 1976 yılında 28,000$’a alındı. 2020 yılında ise yaklaşık olarak 1.3 milyon $’a satıldı.
Gayrimenkul yatırmının en iyi tarafı da elitlere özel olmamasıdır. Biraz sermaye, sabır ve know-how (nasıl yapılır) bilgisi ile herkes gayrimenkule yatırım yapabilir.

Gayrimenkul gerçekten iyi bir fikir mi?

Gayrimenkul yatırımı her zaman çekiciliğini korumuştur, özellikle de finansal büyüme ve stabilite arayışında olan yatırımcıların ilgisini her zaman çekmiştir. Neden mi? İşte:

• Refah yaratmak ve korumak: Gayrimenkul uzun vadede refah üretimi ve koruma konusunda iyi bir araçtır.
• Basit ihtiyaçlar ve barınma: Ekonomik şartlardan bağımsız olarak, bir insanın her zaman barınma ihtiyacı olacaktır.
• Somut varlık: Hisseler ve endeks fonları gibi soyut varlıkların aksine gayrimenkul görebileceğiniz ve dokunabileceğiniz fiziksel bir varlıktır.
• Vergi avantajları: Bu yatırımlar, ev kredisinde faiz indirimi, varlık amortismanı ve işlem masrafları gibi konularda indirim sağlar.
• Faiz oranlarına karşı koruma: Faiz oranları gayrimenkul yatırımlarını zorlayabilir ancak alım için fırsat yaratabilir.
• Çok yönlü stratejiler: Gayrimenkul dünyasında birçok işlem stratejisi vardır. Bunları bir sonraki bölümde açıklayacağız.
• Uzun vadeli yatırım: Kısa vadeli piyasa dalgalanmalarındansa uzun vadeli yatırımın değeri zamanla belli olur. Gayrimenkul yatırmı, sabırlı tüccarları ödüllendirir.

Gayrimenkul piyasasını keşfetmeyi düşünüyorsanız ve bu yatırım biçiminin iyi bir fikir olduğuna karar verdiyseniz hadi fırsatları inceleyelim.

Gayrimenkule yatırım yapmanın farklı yolları

İyi haber: Gayrimenkul sektöründe farklı mali durumlara ve tercihlere uyum sağlayabilecek farklı yatırım seçenekleri mümkün. İşte gayrimenkul piyasasında kendinize göre nasıl yatırım yapabileceğiniz:

Gayrimenkul kitlesel fonlama

Bu strateji ile yatırımcılar fon toplar ve gelişmekte olan bir projede pay alırlar. Ayrıca dönemsel olarak kardan pay alabilirler. Bazı kitlesel fonlama platformları sadece akredite yatırımcılara erişilebilir olabilir. Ancak Fundrise ve Groundfloor gibi bazı platformlar yeni başlayanlara da hittap eder ve düşük miktarlı yatırımlara da izin verir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

GYO’lar, farklı gayrimenkul varlıklara sahip olan ve bu varlıkları işleten ve yöneten şirketlerdir. Yatırımcılar, güven fonundan hisse satın alır ve mülklerden elde edilen gelirden pay alır. GYO’lar halka açık borsalarda işlem görür. Dolayısıyla likiditeye ve yüksek temettülere güvenebilirsiniz.

Sınırlı Gayrimenkul Ortaklıkları

Bu ortaklıklar, özel sermaye olarak çalışır ve halka açık borsalarda işlem görmez. Bu şirketler, 7-12 yıl gibi bir süreliğine küçük şirket gibi hareket eder; gayrimenkul satın alır, yönetir ve sonunda satar. Yatırımcılar ise bu süre boyunca kardan pay alırlar. Ancak bu yatırım seçeneğinde, yatırılan miktarın asgarisi yüksektir.

Ev sahibi olmak

Bu seçenekte kar elde etmenin yolları daha çeşitlidir:

• Evi kiraya vermek: Bir ev satın aldıktan sonra kiraya verebilirsiniz. Ancak ev kredisi ödemelerinizin, vergilerinizin ve evin bakımı gibi masrafları karşıladığınızdan emin olmalısınız.
• Kısa süreli kiralama: Evinizi veya dairenizi ek gelir elde etmek amacıyla Airbnb gibi platformlarda kirayabilirsiniz. Bu platformlar uzun vadeli bir taahhüt gerektirmediğinden harika bir seçenek olabilir.
• Oda kiraya verme: Büyük bir daire veya mülk alın. Bu evin bir odasında siz yaşayın diğerlerini de masraflarınızı çıkarmak için kiraya verin.

Her yaklaşımın artıları ve eksileri vardır. Ev sahibi olmak için yerel gayrimenkul piyasasına, sahipliğin hukuki ve finansal yönlerine aşina olmanız gerekir.

Ev alıp satma

Ev alıp satma (house flipping), gayrimenkul satın alıp restore edip ardından kar amacıyla satmaktır. Bu yöntem ile kazanç potansiyeliniz yüksektir ancak bütçe aşımı ve teslim zamanı ile ilgili beklenmedik sorunlar yaşayabilirsiniz.
Bu yöntemde başarılı olanlar, genellikle güvenilir uzman bir ekip oluştururlar. Beklenmedik sorunlar için ise nakit rezervleri vardır.

Kendi evinize yatırım yapmak

Yatırım diyince aklınıza direkt bu gelmez ancak teknik olarak evinizin net değerinizi artırdığınızdan yatırım yapmış olursunuz.
Ev satın almak yerine çoğu kişi ev kredisi çekmeyi tercih eder. Bu  krediyi zamanla ödeyip ev sahibi olmak da uzun vadeli bir yatırım stratejisidir. Bu strateji genellikle diğer gayrimenkul yatırımı seçeneklerinden önce ve ilk adımda yer alır.

Gayrimenkul nasıl satın alınır? Başlangıç adımları

Diyelim ki yatırım amaçlı gayrimenkul almayı düşünüyorsunuz. İşte, başlangıçta size yardımcı olacak bazı önemli hususlar:

1. Mali durumunuzu belirleyin: Mevcut mali durumunuzu, özellikle birikimlerinizi, gelirinizi ve kredi notunuzu dikkatli bir şekilde gözden geçirin.
2. Yatırım stratejinizi belirleyin: Yatırım hedeflerinizi net bir şekilde belirleyin. Kira gelirini mi, mülk değerinin uzun vadede artışını mı yoksa ikisini de mi hedefliyorsun? Hedefleriniz mülk tercihinizi ve lokasyon seçiminizi şekillendirecektir.
3. Bütçe oluşturun: Maliyetleri dikkatlice değerlendirin: Peşinat, kapanış maliyetleri, emlak vergileri, sigorta ve bakım masraflarınız olacaktır.
4. Piyasayı araştırın: Gayrimenkul değerlerindeki trendlere, kira talebine, bölgedeki gayrimenkullerin doluluk oranlarına bakın ve yerel ekonomik koşullara ve gelecekte bölgedeki şehircilik planlarını araştırın.
5. Finansmanınızı güvence altına alın: Kredi seçeneklerini araştırın ve bankalar ile görüşüp ne kadar borç alabildiğinizi öğrenin ve ön onay alın. Kredi veren farklı kuruluşlarının faiz oranlarını ve koşullarını karşılaştırın, acele karar vermeyin.
6. Özenli olun: Alım teklifinden önce mülkü kapsamlı bir şekilde inceleyin. Evde gereken ve gerekebilecek tadilat ihtiyaçlarının yanı sıra dairenin yasal veya imar sorunu olup olmadığını öğrenin. Eğer mülk daha önce kiralanmışsa kira geçmişini gözden geçirin.
7. İyi düşünülmüş tekliflerde bulunun: Varlıkla ilgili değerlendirmenizi bitirdikten sonra rekabetçi ancak yine de makul bir teklifte bulunun.

Sonrasında kiracı ile iletişimde kalması, evin bakımını yapması veya kira alması için bir mülk yöneticisi veya emlakçı ile çalışmayı düşünebilirsiniz.

Riskler ve zorluklar

Gayrimenkul piyasası öngörülemez olabilir. Pandemi sırasında kısıtlamalarla bazı bölgelerde en yüksek seviyeleri gördük. Dolayısı ile piyasa zorlu bir dönemde de direnç gösterdi ancak yine de gayrimenkul öngörülemez bir piyasadır. Bunu özellikle 2008 Ekonomik Krizi ile deneyimledik. 2008, gayrimenkulün sadece yükseliş seyri gösterdiği yargısını tamamen yerle bir etti.
Ayrıca gayrimenkulun konumu her zaman planlandığınız gibi performans göstermeyebilir. Dikkatlice araştırsanız ve bilinçli bir karar almak için çaba harcasanız da öngörülemeyen faktörler veya piyasadaki gelişmeler mülkünüzün değerini etkileyebilir.
Karşılaşabileceğiniz en kötü senaryo ise nakit için mülkü satmak zorunda kalmanız olabilir.
Ayrıca, kiracılar sorun yaratabilir ve size mali yük olabilirler. Kiralarını sürekli olarak geciktiren veya daha da kötüsü ödemeyen kiracılar yüzünden mülkün masraflarını karşılamakta zorlanabilirsiniz. Kiracı, ayrıca mülkte hasar yaratabilir. Bu da onarım ve tamir masrafı demektir.
Olası başka sorunlar da önemli ayrıntıları kaçırmak veya talepleri yanlış yönetmek gibi hatalardan kaynaklanabilir. Bu sorunlar, zaman ve para kaybetmenize neden olur. Mülk yönetmek demek kiracının bilgileri, kira kayıtları, olaylar ve sigorta talepleri gibi birçok veri ve bilgi ile uğraşmak demektir. Bunu göz ardı etmeyin. Verimli bir sistem olmadan yönetim işleri karmaşıklaşacaktır.

Gayrimenkul piyasasında gelişmeler

Mülk piyasasınnın gelişiminde ön sıralarda yer almak mı istiyorsunuz? İşte son PwC raporunda önce çıkan ana temalar:

• İş alanı dönüşümü: Pandeminin sona ermesi ile ofislere dönen işçi sayısının azalma olduğu görüldü. Dolayısı ile ofis alanlarına olan talep azaldı. Bu nedenle, mülk sahipleri kiracıların taleplerine adapte olabilir ve bazı ofis alanları farklı amaçlarla kullanılmak üzere yeniden düzenlenebilir.
• Sürdürülebilirlik ve iklim değişikliği: Gayrimenkul konusunda mülkün iklim değişikliğine dayanıklılığı son derece önemlidir. Bu yüzden düzenlemeler ve yatırımcı talebi tarafından yönlendirilen ESG açıklamalarına giderek daha fazla vurgu yapılıyor. Mülk sahipleri, binaları hava koşullarına daha dayanıklı ve daha sürdürülebilir hale getirmeye yatırım yapmalılar.
• Anlaşmalar ve sermaye piyasaları: Beklenen karın düşük olması ve faiz oranlarının yükselmesi gayrimenkul sektörünü etkiliyor. 2023 yılında mülk fiyatlarıyla ilgili yaşanan belirsizlik, hem alıcıları hem de satıcıları etkiliyor. Ancak uzun vadeli düşünen yatırımcılar piyasaya ilgi göstermeye devam ediyor.
• Uygun fiyatlı konutlara göç: Uygun fiyatlı konut sağlamada yaşanan zorluk; arz eksikliği, imar kısıtlamaları ve yükselen inşaat maliyetleri nedeniyle hala devam ediyor. Özellikle de genç yetişkinler kiralık konut talebini artırıyor. PwC ekibi tarafından sunulan çözümler arasında inşaat engellerinin kaldırılması ve teknolojiden yararlanılması gibi öneriler yer alıyor.
• Metaverse: En şaşırtıcı trend ise dijital metaverse işbirliğini artırması ve yeni yatırım olanakları sunması. Metaverselerin gelişimi potansiyel olarak gayrimenkul sektörünü etkileyecek. Ancak metaverse konusu veri gizliliği ve siber güvenlik endişelerini ortaya koyuyor.

Son olarak

Gayrimenkulün likiditesi daha düşük bir yatırım olarak görüldüğünü unutmayın. Gayrimenkul projelerini planlaması, geliştirmesi ve kar sağlamaya başlaması uzun sürer. Ayrıca gayrimenkul alım satım süreci de uzundur ve bu süreç piyasa koşullarının yanı sıra yasal şartlardan da etkilenir. Tam da bu yüzden, potansiyel getirinizi görmek için yatırımı uzun bir süre elinizde tutmaya hazırlıklı olmalısınız.
Likiditesi daha yüksek yatırımlar arıyorsanız, Binomo’da yer alan döviz pariteleri gibi farklı varlıklarda yapabileceğiniz işlemleri keşfedebilirsiniz.

Kaynak:

A beginner’s guide to real estate investing, Business Insider

Risks and challenges, Investopedia

Real estate investments: assets, markets, and current trends, PwC